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界说及分类
产业园是由特定开发主体在特定区域内野心产业定位，以地盘为载体，通过提供房屋建筑等基础要领及概括配套服务，眩惑特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、成本、时候、劳能源等要素高度集结，产生汇聚效应，增强产业竞争力，并向外围辐照的特定区域。
跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦慢慢多元化，举例高新时候产业开发区、经济时候开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和各种专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企衔接开发产业园三种；而按开发建立参与主体，可约略分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发建立的产业园。
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行业政策
1、独揽部门和监管体制
由于产业园的建立与运营波及地盘、野心、产业招商、相差口商品率领、工程建立、劳能源、税收、基础要领配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东说念主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。
同期凭证国度掂量次第，我国产业园行业的独揽行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的宇宙性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的携带下业绩，经受商务部业务指导，是宇宙各种开发区之间掂量的纽带，是开发区与政府部门和社会各界相似的桥梁。
此外，国度及省级开发区所在地的城市东说念主民政府常常收受设立开发区管委会的方式，手脚当地东说念主民政府的派出机构，对开发区诈欺行政不停职能，崇拜开发区的具体野心和日常不停业绩。
2、行业关连政策
产业园手脚我国相配设立的以促进产业发展的功能区画，承担着鼓吹产业集群发展，栽植政策性新兴产业和新的经济增长点的过错业绩。国度和场合政府出台了一系列政策，支援和引导产业园发展。
2023年6月，国度发改委发布的《相接产业转念示范区不停办法》。提到要在中西部或东北地区设立20个独揽的相接产业转念示范区，有用相接国表里产业转念。示范区建立创建业绩将依托当地省级以上开发区，聚焦产业相接重心，完善基础要领建立、优化营商环境，深化绽开衔接，开展精确招商。相接产业转念示范区不停办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级场合政府出于推动经济增长的目的，也在随性推动推动当地产业园区高质料发展。《中共广东省委广东省东说念主民政府对于高质料建立制造强省的意见》明确提倡要在广东省内高圭表建立一批产业园区；推动“一县一园”建立，增强工业园区带动县域经济发展才能；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，支援工业园区运营开发企业收受发债上市等方式融资。
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发展历程
中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为滋始终（1979-1983年）、启动栽植期（1984-1991年）、高速发缓期（1992-2002年）、幽静调理期（2003-2008年）、创新发缓期（2009年于今）。滋始终（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了眩惑外资和时候，促相差口和业绩，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发缓期（1992-2002年）是产业园的快速彭胀期，主如若为了反应国度的改动绽开政策，促进产业结构调理，提高国际竞争力。幽静调理期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主如若为了允洽国际市集变化和国内经济转型，检朴单的引进外资向引进外资与栽植原土企业并重调理，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发缓期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。
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行业壁垒
1、专科训导壁垒
产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区遐想改良、园区招商和运营不停等智商，对园区运营服务商提倡较高的专科训导条目。客户定位是最要道的智商，怎么凭证园区邻近环境和国度产业当年发展办法驯服筹备客户群体、定位园区客户产业类型将平直影响后续招商和运营不停，影响园区入住率和盈利才能。园区地产开发或园区遐想改良智商对成本戒指才能条目较高，不同类型的产业园皆有不同的建筑布局需求，较难形成畛域化的发展，因此，缩小园区地产开发或园区遐想改形成本、提高效能需要始终的训导积蓄。在运营管明智商，产业园运营商需要具备完好系统化的不停体系，对园区进行讲究化不停，园区运营商需具备物业不停、社群行动组织、创业服务、商务服务、持续招商等多方面的专科才能，才能形成畛域化连锁化发展。
因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的格式训导，能在各个智商作念好野心、监督与审核，提高每个智商的效能，缩小运营成本，高效完要素部任务。格式训导的习得需从始终本质中积蓄，对于潜在进入者而言，较难在短时天职获取从事产业园运营的关连训导，因此，训导收尾是进入行业的过错壁垒之一。
2、品牌壁垒
跟着产业园的络续发展，卑劣企业对于办公环境、配套要领以及专科化服务的需求渐渐提高，产业园品牌成为企业入驻时重心议论的因素，企业更快意到闻明度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。当今国内已流露了一批产业园运营不停品牌企业，这些品牌企业始终从事产业园的操办不停，在市集上配置了邃密的品牌形象，更能赢得客户的招供和嗜好，客户基础较为厚实。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的智商，由于国里面分园区操办不善，出现失约的情况，上游供应商时时倾向于同有实力、有畛域、品牌闻明度较高的产业园运营商衔接，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形制品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力收尾是进入行业的过错壁垒之一。
3、时候壁垒
产业园在定位、遐想、改良等智商需结合不同格式的本色情况，合理运用地舆学、野心学、工程学、环境学、市集营销学、建筑遐想学等多门学科的复合常识，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的时候、遐想等才能条目较高。此外，产业园运营管明智商对运营商的时候水平具有较高的条目，产业园运营商需建立完好系统化的不停体系，通过智谋化系统对园区的本色景况、全球场面的使用情况进行预判，才能杀青对园区企业的讲究化不停，提高园区运营效能。同期，产业园运营商需络续将互联网、物联网、大数据、云计较、东说念主工智能、5G等新时候与园区的操办不停相结合，络续提高园区运营和服务水平，提高园区智谋化水平，这对产业园运营服务商的时候积蓄提倡了更高的条目。
科学合理地将多门学科常识及新时候运用于园区野心遐想及运营不停中，使园区格式达到邃密的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要始终探索、本质和积蓄才能形成的中枢竞争才能。由于潜在进入者较难在短时天职具备上述时候及服务才能，因此，时候收尾是进入行业的过错壁垒之一。
4、资金壁垒
在遴选建立产业园之前，常常需要干预资金对所在地进行市集调研、客户定位，对产业园盈利才能进行评估；在驯服格式建当场点后，需干预普遍资金进行遐想、改良、建立；格式建成后，园区运营服务商需要干预资金进行格式招商及企业入驻后的园区日常运营不停；除日常运营不停外，园区运营服务商还应如期或不如期地干预资金对园区进行后续升级。产业园区从前期市集调研、客户定位，到遐想、改良、建立，再到格式招商、运营不停及后续升级均需干预普遍的资金，因此，资金收尾是进入行业的过错壁垒之一。
5、跨地域操办壁垒
大多产业园运营商仅运营一个园区格式，在单一区域内操办，难以形成跨区域园区体系，同期当今我国产业园区主要集会在领悟城市和地区，具有彰着的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续不停条目运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展性情具有很强的主理才能，一朝盲目进入市集，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利才能。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。
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产业链
1、行业产业链分析
产业园产业链的主要参与方包括建筑遐想单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑遐想、基建施工行业。出具产业园区建筑遐想野心的单元主要包括同济大学建筑遐想商酌院、北京市建筑遐想商酌院、深圳市城市野心遐想商酌院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础要领建立多以格式招标面目开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游畛域主如若指产业园区开发运营。产业园卑劣主如若园区的需求方，也便是使用者，即入驻产业园的各种企业。跟着我国产业园畛域的络续扩大，各地园区主导产业也在络续推广，入驻产业园企业数目畛域也在持续增长，企业类型遮蔽生物医药、化工、物流、文创、软件、东说念主工智能、集成电路、医疗器械等繁多畛域。
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2、行业最初企业分析
（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司
上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。比年来张江高科持续鼓吹业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业概括运营平台转型。当今企业业务结构包括三大块：一是产业园区概括开发，为各种科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间居品，及配套东说念主才公寓、交易要领等园区活命环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业不停、企业发展、东说念主才栽植、创业支援、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过成本运作投资科技创新主体，以获取投资收益。当今张江科学城一经成为了集成电路、东说念主工智能、创新药械、数字经济等多个产业联接区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比增多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。
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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司
武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程建立、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就着手运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东说念主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在宇宙布局主题产业园区。比年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区建立达成衔接，鼓吹科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末增多了7个。企业运营的科技园区主要散播在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。
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行业近况
凭证产业园行政层级的高下，不错将产业园鉴别为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。当今我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关异常监管区171个，边/跨境衔接区19个，国度级解放贸易检修区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准设立，当今数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统辖了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业跨越、推动经济发展的过错业绩。2022年国度级经开区、高新区的坐褥总值推断越过32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了过错孝顺，是经济发展的压舱石。
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发展因素
1、故意因素
（1）政府政策的推动
为配合鼓吹产业结构调理、转型升级及中小企业的快速发展，场合政府已颁布一系列促进产业联接和发展的政策律例，引导关连产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴过火他津贴。在国内经济迈向新常态的进度中，产业园通过获取政府财税、金融、投资、产业、贸易、破费等多方面的政策支援，助力创新驱逐与具体产业的对接，与地区运营结合更加紧密，杀青园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业扶持也会大大助力关连产业园的招商业绩。
此外，国度级政策对园区运营和与不停行业的茁壮发展也起到了至关过错的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新时候产业开发区发展野心》中提倡加大绿色时候、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字时候在园区智能化转型中的施行应用。深化绿色化智能化交融发展，提高绿色发展水温情效能，有劲扶植杀青碳达峰碳中庸。
（2）国内产业结构升级调理带来产业园区开发契机
调理经济结构是保证经济回升的伏击需要，亦然处理我国经济发展中反抗衡、不和谐、不可持续等深端倪问题的根柢举措。随性推动服务业发展，加速产业结构升级调理的主要举措，则需要政府围绕体制冲突和机制完善，从深切开展国度服务业概括改动试点和服务业发展示范区建立入部下手，加强制造业汇聚区、服务业汇聚区全球平台建立。产业调控是当代化经济体系改动极为过错的方面，而产业园区手脚集成本、时候、东说念主才等繁多要素的承载体和汇聚体，将承担栽植新经济增长模式的紧要包袱。各地区纷繁以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，眩惑高新时候或其他重心行业的企业，使园区成为集结常识精英、引发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集会区。
（3）中小企业的快速发展增多园区运营与不停需求
跟着中小企业在国度经济结构中的过错性日益线路，为了给中小企业营造更加简单、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制改动、减税降负、改善金融服务等方面推出多项扶持政策，颁布并实施了一系列营造邃密市集竞争环境的法律律例，放宽了中小企业的市集进入圭表，跟着政策红利的络续开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为关连产业带来机遇，这其中就包括与其息息关连，知足中小企业发展需求的产业园区运营与不停行业。
（4）概括服务提高园区运营商的盈利空间
产业园区的服务质料、配套环境在市集竞争下得到了显赫的提高，新的概括服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业坐褥、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利央求、法律参议、信息提供、开发租出、相差口贸易代理、专科营销代理、物流不停等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如货仓、餐饮、会议、企业交流、社群行动提供等。这些概括服务在推动产业园区发展、眩惑产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间，杀青园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长提高了盈利空间。
2、不利因素
（1）产业园起步较晚
与领悟国度比较，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园本质最早发源于20世纪50年代的好意思国，由于产业翻新带来的工业大发展，产业园有了初步的认识。而我国的产业园起步较晚，当今仍处于发展阶段，园区不停和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与不停行业创新才能相对较弱，现阶段国群众业存在同质化问题，园区开发历程“重数目、轻质料”，引入格式或企业时大多垂青短期盈利才能，常以对入园格式的政策支援力度、税收减免力度手脚遴选圭表，形成宇宙产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区联接在袪除发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集会于传统的租出和物业不停服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不彰着，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完好，集群效应未能得到充分体现，以上各类因素平直制约了产业园的可持续发展。
（2）专科东说念主才的匮乏
产业园与住宅、交易地产等格式存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东说念主员的专科才能和服务遒劲条目高。在产业布局野心、格式相接、客户群体的定位、遐想改建、招商引资、后续不停及配套服务等智商均需要各部门各专科东说念主员协同完成。但是，一方面，我国商务服务业起步较晚，缺少高水平的园区遐想开发东说念主员、建立野心东说念主员及懂操办、懂产业、懂园区运营的招商和不停东说念主员，而东说念主才的培养与成长需要较万古分；另一方面，建立一支优秀的不停团队与时候团队也需要干预普遍的时分和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展办法，现存的运营团队还远远不成知足园区建立和发展的条目。因此，部分先发企业的东说念主才上风较为彰着，但多数产业园运营商的东说念主才短板仍然彰着。
（3）融资渠说念偏窄
对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营历程具有资金密集的特征，渊博幽静的融资渠说念和邃密的流动性是产业园运营商平素运作和良性发展的过错保险。当今产业园运营商主要的融资渠说念是银行贷款，关连产业园运营商通过证券钞票化、企业上市等渠说念进行融资的企业较少，融资渠说念较窄，融资才能也不彊。同期由于基础建立投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区本人的造血功能尚未健全，融资渠说念不及将会导致园区的总体开发、配套建立、服务生态打造速率稳固，以致在顶点情况下会导致园区运营商资金链断裂，建立格式中止等严重影响企业可持续发展的情况出现。
（4）不停体制不够科学
自改动绽开以来，在市集需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业获取了长足的跨越，但其不停体制仍不够闇练。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发建立的平直包袱主体，其职能类似于一级政府，但缺少应有的野心、建立及关连审批权限，由于不具备照章行政主体经验，在入驻企业、上司独揽部门之间需要作念普遍的和谐业绩，一朝和谐不到位，将拖沓故意的建立时机，无法与企业发展高效、优质的服务条目相匹配。而比年来渐渐崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上络续创新，但发展时分仍然较短，且园区运营与不停训导弧线较长，外部环境日眉月异，中国较为独有的产业样子又与海外存在诸多不同，难以平直将海外闇练的园区操办模式平直套用，好多不停体制、运营模式仍处于络续摸索的历程之中。
部分产业园在盲目发展历程中缺少明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局访佛，园区服务匮乏，未能形成完好体系。同期园区建立形象低端无特色、全球服务要领不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营不停，园区不停体制仍有很大提高空间。
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竞争样子
产业园运营开发业务渐渐专科化，国内市集流露了一批专科产业园运营商在宇宙运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，当今在宇宙90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园格式。此外，畛域最初的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。
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发展趋势
产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度政策，在我国产业升级和产业转念的历程中起到过错作用。当年东部地区省市将随性发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将随性建立方便管事密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着各种产业园数目的增多，产业园区经济竞争更加犀利化，构建品牌一经成为产业园区配置竞争上风的过错举措。各种产业园运营趋于讲究化。产业园运营商围绕企业与东说念主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东说念主才共同成长；并打造宜产宜居的生态概括体，知足园区东说念主才业绩、居住、失业的需求。产业园运营商基于大数据、云计较、物联网等信息时候的应用，打造智谋园区，以提高园区的服务及不停水平。
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